En las últimas semanas se ha mencionado mucho en los medios la palabra gentrificación. ¿Qué significa? ¿Es nociva para las ciudades? ¿Hay otras opciones de crecimiento y desarrollo? Aquí hay algunas ideas.
I
Comienzo por mencionar lo obvio: la gentrificación es un problema muy complejo, que responde a contextos geográficos y temporales, que requiere atención inmediata por parte del gobierno a través de políticas innovadoras que reduzcan el déficit de vivienda social en zonas urbanas céntricas, con acceso a servicios de salud, educación y transporte, así como a oportunidades de empleo.
En las últimas semanas hemos sido testigos de marchas de protesta por la gentrificación en la Ciudad de México, que han puesto en el centro del debate a colonias como la Condesa y la Roma. La amplia discusión que ha suscitado este fenómeno también alcanza a Guadalajara, donde con frecuencia se menciona a la colonia Americana, con su oferta diversa de servicios: galerías, boutiques, restaurantes, bares y cafés, que apelan a estilos de vida sofisticados, que ciertamente sólo algunos pueden pagar.
En estos casos, ¿será que podemos hablar de un proceso de gentrificación? Para responder a esta pregunta hago uso de un concepto acuñado casi 25 años antes que el de gentrificación, por el economista del suelo Homer Hoyt, al que llamó filtering.
Me gustaría superar la discusión del concepto de gentrificación, que por lo regular se queda varado en un choque de clases, en el que un grupo de ingresos superiores desplaza involuntariamente a otro con recursos económicos inferiores, de zonas, por lo regular, centrales.
Este concepto, básicamente, corre en sentido opuesto al de gentrificación. Es decir, implica una sustitución de una clase alta por grupos de menores ingresos, en barrios que al paso del tiempo pierden relevancia ante el desarrollo de nuevas colonias, más deseables para las nuevas generaciones de la élite.
Digamos que esto le sucedió a la colonia Americana, que vio a sus residentes más jóvenes optar por vivienda en nuevas colonias como el Country Club o Colinas de San Javier, en el poniente de la ciudad, dejando atrás a sus padres en mansiones poco prácticas para familias que desde entonces han venido, en promedio, disminuyendo el número de hijos. Por ello, soy escéptico ante los señalamientos que acusan que la colonia Americana es un barrio en proceso de gentrificación.
Hecha la anterior aclaración, me gustaría superar la discusión del concepto de gentrificación, que por lo regular se queda varado en un choque de clases, en el que un grupo de ingresos superiores desplaza involuntariamente a otro con recursos económicos inferiores, de zonas, por lo regular, centrales. Para ello, qué mejor que referirme a Ruth Glass, quien acuñó el término de gentrificación a principios de la década de los sesenta en su artículo “Aspectos de cambio”.
Como su título sugiere, al visitar Londres la autora reconoció una profunda transformación que se llevaba a cabo en la ciudad, donde observó una extendida afluencia: nuevos edificios, carros, cafés y restaurantes y, en general, un flujo creciente y diverso de consumo. También le sorprendió la aparición de “nuevas ocupaciones de clase media”: ingenieros de proyecto, ejecutivos de producción, analistas de sistemas, gerentes de relaciones públicas, entre otros.
Estos cambios no fueron acompañados de un incremento en la movilidad social ni de una distribución más igualitaria de los ingresos. Al contrario, dice Glass, los viejos arreglos de clase persistieron. De hecho, Glass constató el encarecimiento de la vivienda, provocado, en parte, por una política de reconstrucción urbana en la que la vivienda de la clase trabajadora era ejemplo de diseño y calidad; la relajación del control de rentas, y la liberación de la especulación de los bienes raíces. Esto, dice Glass, transformó Londres en una ciudad sólo para aquellos “aptos financieramente” que podían permitirse el lujo de vivir y trabajar ahí, dando pie a lo que llamó gentrificación.
Es claro que la gentrificación generó externalidades negativas e indeseables al contribuir al desplazamiento involuntario de la clase trabajadora, pero también es cierto que este problema fue la consecuencia de lo que Ruth Glass llamó un “incremento natural” de actividades económicas y de comercio, en parte, factor de la aparición de las nuevas ocupaciones entre los jóvenes profesionales, cuyos ingresos disponibles contribuyeron a que un ecosistema diverso de nuevos servicios se estableciera en torno a sus barrios, permitiendo a estos jóvenes estilos de vida más sofisticados.
También es cierto que este problema fue la consecuencia de lo que Ruth Glass llamó un “incremento natural” de actividades económicas y de comercio, en parte, factor de la aparición de las nuevas ocupaciones entre los jóvenes profesionales, cuyos ingresos disponibles contribuyeron a que un ecosistema diverso de nuevos servicios se estableciera en torno a sus barrios.
La gentrificación es una suerte de moneda de dos caras, consecuencia de la renovación urbana de las ciudades. Por un lado, una relacionada con la innovación de personas talentosas que invierten en nuestros barrios, diversificando los servicios, volviéndolos más atractivos para vivir; además, con la respectiva generación de empleos e impuestos que permiten a las personas salir de la pobreza y a los gobiernos financiar servicios públicos. Por otro lado, un lado indeseable: el desplazamiento de personas que ante el aumento de rentas no pueden seguir viviendo ahí.
Ahora bien, me parece un despropósito prescindir de toda la energía y el talento innovador de emprendedores dispuestos a invertir su dinero honestamente en nuestras ciudades, volviéndolas mejores lugares para vivir, por evitar el encarecimiento de algunos barrios, que en última instancia responden a la ley de la oferta y la demanda, para evitar el desplazamiento de algunas personas. Esto no significa que el gobierno no deba evitarlo. Al contrario, es su responsabilidad asegurar que ello no suceda.
II
Me referí antes al proceso que Ruth Glass observó en el Londres de los años sesenta al que llamó gentrificación, por el que la clase trabajadora fue desplazada y el carácter social urbano de la ciudad de Londres se transformó. También mencionaba que la gentrificación es un proceso complejo, cambiante y dependiente del contexto geográfico–temporal. A continuación propongo una apretada síntesis de la evolución del concepto de gentrificación.
Philip Clay publicó en 1979 un modelo de cuatro etapas para describir el proceso de gentrificación, basado en una encuesta sobre cambios socio–demográficos en barrios de ciudades estadounidenses. Es claro que este modelo es imposible de aplicar a todas las ciudades, aunque, en su generalización, con sus limitaciones, está su virtud.
La primera etapa comienza con unos cuantos “pioneros”, quienes toman el riesgo de moverse a un barrio céntrico y renovar las propiedades para su uso. En esta etapa no hay desplazamiento de personas porque hay demasiada oferta de vivienda. La segunda etapa destaca por la participación de pequeños desarrolladores y agentes inmobiliarios que ven potencial en la zona y promueven inversión a través de la reventa o alquiler de propiedades. En esta etapa comienza el desplazamiento involuntario de personas.
En la tercera etapa la prensa da cobertura al fenómeno, validando el “renacimiento del barrio” y dando confianza a clases medias de profesionistas que invierten en ahí. La mejora física es más visible, pequeños desarrolladores son atraídos a la zona para rehabilitar viviendas, cuyos precios comienzan a subir al igual que el desplazamiento de personas. La cuarta etapa atrae a la clase media empresarial, que adquiere las mejores propiedades una vez que el riesgo de invertir en esos barrios desaparece: el barrio ha sido gentrificado. Emergen nuevos servicios y actividades comerciales que apelan al gusto de los nuevos residentes.
Durante esta ola el fenómeno afectó barrios centrales deteriorados con la participación en el proceso de la comunidad artística. Se observó conflictos políticos derivados del desplazamiento de residentes pobres, en un contexto de creciente polarización de la economía y aumento de la desigualdad social.
En 2001 Jason Hackworth y Neil Smith identifican “tres olas” de gentrificación, entre 1968 y 1999, que tienen en común que suceden después de recesiones económicas. La primera ola de “gentrificación esporádica” se da a finales de la década de los sesenta. Es de baja escala y con limitada participación del gobierno. La segunda ola de “expansión y resistencia” llevó la gentrificación a distintas ciudades. Durante esta ola el fenómeno afectó barrios centrales deteriorados con la participación en el proceso de la comunidad artística. Se observó conflictos políticos derivados del desplazamiento de residentes pobres, en un contexto de creciente polarización de la economía y aumento de la desigualdad social. La tercera ola se inició a principios de los años noventa, después de una breve recesión en un contexto en el que se llegó a hablar de un proceso de “desgentrificación”. Esta ola se distinguió por la expansión de la gentrificación más allá de los centros urbanos. Fue guiada por grandes desarrolladores, con acceso a capital internacional. En esta etapa el papel del gobierno fue mucho más activo.
Una cuarta ola de gentrificación es propuesta por Loretta Lees en 2008, caracterizada por una intensificación de la tercera ola. Integra la gentrificación local con mercados de capital globales, al combinar la financiarización de la vivienda con la consolidación de una política pro–gentrificación desde el gobierno, asegurando que los barrios sean seguros para la inversión corporativa. En esta ola creció el flujo de recursos financieros al mercado de vivienda, encareciéndola.
Por último, Manuel B. Aalbers propone una quinta ola de gentrificación en 2018, caracterizada por la generalización y la intensificación de la gentrificación. El liderazgo del Estado continúa, sólo que ahora es suplementado por el sector financiero. Emergen plataformas de alquiler de vivienda temporal como Airbnb, contribuyendo al encarecimiento de la vivienda e impulsando la turistificación de ciertos barrios. También crece la participación de landlords corporativos en ciudades globales y capitales turísticas, apoyados por los mercados de capital internacionales: un ejemplo son los fondos de inversión en vivienda (REITs). La financiarización de la vivienda se consolida y se trata a la vivienda como otro asset class. Se observa una nueva ola de inversión en barrios previamente gentrificados en lo que Loretta Lees ha llamado supergentrificación, al referirse al barrio de Barnsbury, en Londres. En estos lujosos barrios, dice Saskia Sassen, los súper ricos invierten en vivienda, con frecuencia no para lucrar con su alquiler, sino simplemente para proteger su inversión usando sus propiedades como safe deposit box, generando lo que llama desurbanización.
Estamos muy lejos de la gentrificación documentada en los años setenta, en ciudades como Nueva York, en la que un grupo de artistas y jóvenes de profesiones liberales llegaban a barrios centrales, con diversidad étnica y arquitectura interesante, atraídos por precios bajos.
Ésta es una muy apretada síntesis de la transformación del fenómeno de gentrificación en las últimas décadas, que espero pueda contribuir a entender mejor este concepto. Como podemos observar, los actores han cambiado. Estamos muy lejos de la gentrificación documentada en los años setenta, en ciudades como Nueva York, en la que un grupo de artistas y jóvenes de profesiones liberales llegaban a barrios centrales, con diversidad étnica y arquitectura interesante, atraídos por precios bajos. Actualmente, muchos de esos jóvenes gentrificadores han sido también desplazados. El rostro de la gentrificación ha cambiado: ahora es guiado por gobiernos en búsqueda de crecimiento económico, acompañados por capital financiero internacional.
III
La gentrificación en la actualidad se ha generalizado e intensificado, impulsada por actores estratégicos: gobiernos en búsqueda de crecimiento económico, capital financiero internacional, grandes desarrolladores y plataformas de alquiler de vivienda temporal, como Airbnb, en un contexto de financiarización de la vivienda, en donde ésta se considera un activo financiero, que, en palabras de Rolnik, funciona como mecanismo de ganancia financiera y acumulación de riqueza.
En México se ha dificultado mucho el acceso a la vivienda, en particular para los jóvenes, por razones entre las que destacan las siguientes: 1) en los últimos diez años el precio promedio de la vivienda ha aumentado por encima de la inflación; 2) el poder adquisitivo de la clase media ha venido disminuyendo, y 3) arriba del 50% de la población está en la economía informal, lo que restringe el acceso a crédito hipotecario. Ante este desolador panorama ¿qué se podría hacer para mejorar el acceso a la vivienda y atenuar la gentrificación? A continuación, comparto algunas alternativas de política, entre ellas: subsidio a la vivienda en alquiler, bonos de densidad, desarrollo orientado al transporte, banco de tierras y fideicomisos de vivienda.
Lo primero que se debe asegurar es ampliar la oferta de vivienda. Sin mayor construcción de vivienda será poco menos que imposible disminuir su costo, y para ello el gobierno debe dar confianza e incentivar al sector privado para que construya más vivienda.
En lo personal, considero que los programas de subsidio a la vivienda en alquiler son una opción que debe ser explorada seriamente. Por ejemplo, la vivienda en renta alcanza niveles muy altos en países como Alemania y Austria: 60% y 50%, respectivamente. El caso de la ciudad de Berlín es paradigmático: cerca del 90%. La vivienda en alquiler en Guadalajara ha aumentado desde el año 2000 hasta alcanzar en la actualidad cerca del 35%.
Entre las ventajas de la vivienda en renta destaca su contribución a la renovación de centros urbanos; la flexibilidad que ofrece a trabajadores estacionales o el acceso a empleo y servicios, reduciendo la exclusión social de grupos desplazados a la periferia metropolitana. Ello abre la oportunidad a de programas de subsidios al alquiler de vivienda: 1) a la oferta: incentivos fiscales y financiamiento preferencial a desarrolladores privados para la construcción de vivienda en renta, y 2) a la demanda: apoyo a personas en desventaja social (bajo ingreso, tipo y tamaño de familia, edad o discapacidad) que requieren ayuda para el pago del alquiler, por ejemplo, a través de los “vouchers de vivienda”, que ofrecen cubrir el pago del alquiler que exceda el 30% del ingreso del inquilino, hasta por un monto determinado por el programa.
Éstas son sólo unas ideas que vale la pena explorar para elevar el acceso a la vivienda, particularmente entre los jóvenes. En este punto, recordemos que desde 2005 cerca de 256 mil personas han salido del municipio de Guadalajara, de los que un porcentaje muy alto son jóvenes. De ellos, la mayoría, cerca de 90 mil personas, cambiaron su domicilio al municipio de Tlajomulco…
Es claro que el problema central del acceso a la vivienda en ciudades como Guadalajara es el alto costo de la tierra. Los Bancos de Tierra pueden contribuir a resolver este problema al facilitar a los gobiernos adquirir tierra para incrementar las unidades de vivienda, ya sea de propiedad o renta. Otra alternativa son los Fideicomisos Comunitarios, a través de los cuales se adquiere tierra que se concesiona a cooperativas hasta por 99 años para construir vivienda que se ofrece a familias de ingresos bajos, que adquieren todos los derechos de un propietario de vivienda, excepto el derecho a venderla con ganancia. Su precio de venta generalmente permite recuperar el precio de compra, más las mejoras a la vivienda, y algún ajuste por costo de vida, pero excluyendo el valor de la tierra, que permanece en el fideicomiso. Ambos enfoques eliminan la variable del costo de la tierra.
Otra alternativa la representa el Desarrollo Orientado al Transporte, hasta ahora muy poco aprovechada en la ciudad. Su virtud reside en que vincula transporte público masivo con vivienda vertical y una política de uso de suelo mixto, contribuyendo a un modelo de ciudad de proximidad, más densa y que depende menos del automóvil. En este caso se pueden ofrecer incentivos fiscales a los desarrolladores y vincular con la oferta de “Bonos de Densidad”. Este esquema permite al desarrollador de vivienda elevar el número de viviendas permitidas en un desarrollo a cambio de distintas opciones: la construcción de vivienda social en otra zona de la ciudad, la construcción de infraestructura urbana, o a cambio de cierto porcentaje de vivienda por debajo del costo de mercado en el desarrollo en cuestión, que el gobierno podría ofrecer en alquiler.
Éstas son sólo unas ideas que vale la pena explorar para elevar el acceso a la vivienda, particularmente entre los jóvenes. En este punto, recordemos que desde 2005 cerca de 256 mil personas han salido del municipio de Guadalajara, de los que un porcentaje muy alto son jóvenes. De ellos, la mayoría, cerca de 90 mil personas, cambiaron su domicilio al municipio de Tlajomulco de Zúñiga. ®
